住宅ローンの金利タイプとは？選び方について

このページでは、３種類の住宅ローンについて、それぞれの特徴を解説しています。ミックスプランの利用についてもまとめました。

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンは、固定金利型と変動金利型の２つに大きく分けられます。なお、変動金利型については、さらに２つに分けられるため、金利タイプは合計３種類となります。各特徴を把握しておくことで、自分や家族にとって適した金利タイプを選択できるようにしましょう。

固定金利型とは

最初に設定された金利が、ローン返済が終了するまで固定される金利タイプのことを、固定金利型といいます。たとえば「フラット35」は、代表的な固定金利型です。

変動金利型とは

世の中の金利情勢に合わせ、金利も変動していく金利タイプのことを、変動金利型といいます。なお、変動金利型には、次に述べるように固定金利期間選択型と全期間固定金利型の2種類があります。

金利タイプごとのメリット

変動金利型

およそ半年ごとに金利が、そして返済額が5年ごとに調整される場合が多い変動金利型。返済額調整時、返済額の1.25倍までという特約があれば、金利上昇期の返済額の急騰を回避できるところが、この金利タイプのメリットだといえます。ただし、金利上昇が続くと未払利息が生じるリスクもあります。

固定金利期間選択型

特約期間中は金利が固定されます。期間終了時には、その時点での金利水準に合わせた金利の見直しが行われます。

全期間固定金利型

金利が上昇するリスクがないので、家計管理がシンプルになります。ただ、変動金利型よりも金利水準は高めに設定されます。

住宅ローン利用者の多くは変動金利型

住宅金融支援機構が実施した2023年4～9月の調査によると、住宅ローンを利用している方のうち、8割弱に当たる74.5%が、変動金利型を選択しているという結果が出ています。ちなみに、固定期間選択型を選んだのは18.3％、そして全期間固定型が7.2％となっています。

なお、前回調査よりも変動型金利の利用者が増加しているとのことです。全期間固定型で設定される金利の高さがハードルになっていると示された結果だといえます。

参照元：住宅金融支援機構　住宅ローン利用者調査（2023年10月調査）［※PDF］（https://www.jhf.go.jp/files/400368426.pdf）

住宅ローンの金利タイプの選び方

家計収支から判断する

固定金利型を選んで金利上昇リスクをゼロにする

固定金利型であれば、金利上昇を心配する必要がなくなります。ただし、金利が高めなので、毎月の返済額が増えるという意味では家計への負担が重くなります。なお、返済額を抑えようとすると借入可能額の上限が下がるため、今度は頭金をたくさん用意する必要が生じます。

あらかじめ目安を算出した上で変動型を選択

金利の動きを予測することはできません。けれども、例えば「金利が○％上昇したら毎月の返済額は○○円になる」といったシミュレーションをゆとりをもたせて試算し、どのような場合にも家計的に対応可能であるという見通しがつくのであれば、変動金利型を選択するのがおすすめです。

ミックスプランの利用を検討する

変動金利が上がってから金利タイプの切り替えを検討する

変動金利型で、今現在金利が低めに抑えられていても、それが上昇するタイミングに、固定金利も同じく上昇しているであろうことは容易に予想されます。そのため「これ以上は耐えられない」という金利になってから固定金利型に切り替えようしても、あまり意味を成さないことが多いです。

ただし、あらかじめ繰上返済のための資金を貯蓄している場合には、繰上返済を組み合わせて元本を減らす方法で対応できます。

両方の金利タイプを組み合わせる

変動金利型と固定金利型を任意の割合で組み合わせる方法によっても、金利上昇によるダメージの低減が可能になります。借入額が大きく返済期間が長ければ、受けるダメージも強くなります。そのため、家計に無理が出ない範囲での毎月の返済可能額について、前もって最適値をさがしておくようにしましょう。

その際には、リスクが最も大きくなった場合のシミュレーションを行いながら試算することが大切です。