物件探しその前に…！ひばりヶ丘の不動産ナビ
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不動産を購入する際の基礎知識を解説します。予算の立て方や建築費用、ローンの返済の仕方をお伝えします。
不動産購入の予算の立ては3ステップです。順を追って見ていきましょう。
不動産購入の資金に貯蓄を全て回してしまうと、当然そのあと行なう引越し、家具や家電の購入ができません。さらに、家族の病気やケガなどに対応にするためにある程度の金額を残しておくのは賢いです。現在の貯蓄額から引越し費用、家財道具購入費、生活予備費を差し引いた金額を不動産購入費に回しましょう。
年収がアップすると見込んで、返済額を大きく設定すると後々苦しいことになることもあります。住宅ローンは返せる金額で組みます。一般的には年収の25％に抑えると無理なく返せるといわれています。働ける年数からローンを組む年数も決まってくるでしょう。
ステップ1で考えた不動産に回せる手持ちの資金にステップ2で考えたローンで借入する金額を加えた金額が購入可能な不動産の金額になります。
不動産そのものの金額だけ払えば不動産を購入できるわけではありません。不動産購入に際してかかってくる費用を説明します。
不動産取得税は、不動産を取得した際にかかる税金のことです。「取得」の定義は幅広く、以下が当てはまります。
購入した不動産以外にも多く当てはまる条件があることに注意してください。
つまり不動産取得税の対象となるかどうかは有償、無償に関わりません。人から0円で譲り受けたものでも、不動産取得税の対象となる点に注意してください。
ただし、「相続」で譲り受けたものだけは不動産取得税の対象とはなりません。例えば親や家族が亡くなった時に不動産を相続してもらった時は不動産取得税がかかりません。その代わりに相続税は発生します。
ひばりヶ丘がある東京都の不動産取得税の計算法を見てみましょう。
固定資産税評価額 × 不動産取得税率 = 不動産取得税額
「固定資産税評価額」も「不動産取得税率」も耳慣れない言葉かもしれませんね。それぞれ確認しておきましょう。
固定資産税評価額はひばりヶ丘がある西東京市が算出する、不動産ごとの評価額のことです。3年に1度ごとに評価が改定され、不動産取得税だけでなく固定資産税・相続税の計算に使われます。
定期的に市から評価額の通知があるほか、市に閲覧の申請をすることができます。
不動産取得税率は原則として4%です。
しかし、不動産を取得した時期によって税率が異なります。
2021年3月31日までの取得であれば、それ以降に取得するより1%ほど税率が低くなります。
もしひばりヶ丘で不動産購入を考えているなら「2021年3月31日まで」に取得しましょう。不動産取得税を現在より1%節約することができます。
不動産取得税には様々な軽減措置が用意されています。余すこと無く全て活用して節税しましょう。
以下のいずれかの条件を満たせば軽減措置が受けられます。
ただし以下の条件に当てはまる事が必要です。
土地購入：1999年4月1日～2020年3月31日までに購入
住宅新築：土地購入後3年以内に新築
ただし「土地と中古住宅の購入が同時」「土地購入後1年以内に中古住宅購入」「中古住宅購入後1年以内に土地購入」のいずれかに当てはまる必要があります。
軽減額の計算法は以下の通りです。
土地の1平方mあたりの価格の50% × (住宅の床面積 × 2) × 3％
もし、この計算式で求められた金額が45,000円以下の場合は、軽減額は45,000円となります。
つまり最低でも不動産取得税から45,000円は軽減されることになります。
不動産取得税は、2021年3月31日までの取得で税率が3%となっています。それ以降は4%に上がることを考えると、3%のうちに不動産を取得しておいた方がお得でしょう。
ひばりヶ丘周辺はひばりが丘団地の再開発計画により、現在は大型マンションが続々と建築中です。住友重機械工業の田無製造所があった敷地跡地の開発も進んでいます。
良質な物件が続々と増えつつあり、また2021年3月31日までであれば不動産取得税も低くなります。不動産を購入するなら今がチャンスといえるでしょう。
ローン返済をしっかりと考えていないと将来の家計を圧迫します。ローンを無理なく返済していくためのポイントを押さえておきましょう。
ローン返済は一般的に30年前後かかる方が多いです。甘く見込んでいると家計が苦しくなります。マンション購入をした場合は、管理費や修繕積立金がかかることを覚えておきましょう。また、マンション、一戸建てに関わらず固定資産税・都市計画税が毎年かかることも覚えておきましょう。
金利のタイプは「変動型」「固定期間選択型」「全期間固定型」があります。金利のタイプで総費用は変わってきますのでしっかりと考えて選びましょう。
返済期間を定年以上にすると、将来病気などで働けなくなった時に不動産を返済が難しくなり不動産を手放すケースもあります。返済期間は定年までを目安にしましょう。
頭金が多ければ多いほど、ローンで借入する額が小さくなります。当然、総支払額に差が出てきます。理想は不動産購入費の2割、最低でも1割ほど用意したいところです。
家族のために建てたマイホーム。子供も大きくなり自立してしまうと使わない部屋や住宅の老朽化が目立つようになることも。最近ではこのような理由から定年後にマイホームを手放し、住み替えを考える方が増えています。その際、賃貸と不動産のどちらを購入するか、どのような場所に住むかなど迷うことがたくさん。親の介護が必要な場合や、孫が小さいうちはサポートもしたいですよね。ここでは、定年後の住宅選びに抑えておきたいポイントなどをまとめています。
不動産を購入すると、消費税や印紙税、登録免許税、不動産取得税など様々な税金がかかります。このような税金は決して小さい金額ではないため、しっかりと考慮に入れておかないと資金計画に大きな打撃を与えかねません。しかし、不動産購入にかかる税金は種類が多く、少し複雑です。ここでは不動産購入にかかる税金をできるだけ分かりやすくまとめ、計算方法なども掲載しています。不動産購入を考えている方はぜひ参考にしてみてください。
不動産の価格は、土地の形や面積・方位や周辺の道路状況などで大きく変化します。また、同じ条件でも築年数によって価格は変動します。その評定方法は、基本的には取引事例比較法を用い、過去の類似した取引を参考に算出。さらに、同じ条件で同じ面積でも家の本体価格が高くなると坪単価も上昇します。ここでは、不動産の価値の決定方法を解説。複数の不動産を比較する際に参考にしてみてください。
不動産選びの際に注意したいのが土地の被災リスク。被災リスクの高い土地を選んでしまうと、生命の危険に晒されやすくなるだけではなく、防災保険費用や被災した際の修理修繕費など、何かとコストがかかるからです。各土地の被災リスクは、自治体HPに備えてあるハザードマップやウェブ上の地盤調査サイトを参考に考えましょう。
1、会社の表記がきちんとしている
不動産業者は、事務所やHP上でその住所や電話番号、代表者の氏名、登録番号などを明記することが定められています。当たり前のことではありますが、中には表記のないところもあるようです。
2、物件の説明が明確である
ホームページ上や営業マンの説明の中で、物件に関する細かな情報がわかりやすく提示されているかを確認します。住所や間取り、最寄駅などの他、周辺の住環境なども把握している不動産屋は安心できます。
3、物件情報がタイムリーである
中には何度見ても同じ物件がずっと掲載されている不動産屋もあります。営業マンが怠慢なのか、不動産屋自体に人気がないのか疑問。
4、対応の迅速さ、丁寧さ
不動産探しをしていて気になる物件を見つけたら、はじめはその不動産業者に訪ねてみましょう。質問に対しての対応を見れば、その不動産屋の姿が見えてきます。
5、不動産屋の大小は参考にしない
確かに昔ながらの不動産屋の中には、接客が横柄なところもあると聞きます。しかし、地域に根差しているからこそ知っている情報や、温かみのある対応をしてくれる不動産屋もたくさんあります。
電話やメール、来店などの対応を見て参考にするといいでしょう。
不動産業者の口コミを見てみると、いろいろな辛口コメントを見かけることがあります。そこで「こんな不動産屋は信用できない」といえるポイントを挙げてみました。
●対応が極端
言葉遣いが横柄だったり丁寧語や謙譲語などの基本的なマナーを知らない不動産屋。逆にやたらお世辞ばかりいう不動産屋も信頼できません。
●物件の情報を知らない
扱っている物件の質問をしても明確に答えられない不動産屋は、物件をきちんと管理していない証拠です。
●客の希望をよく聞かない
会社が売りたい物件ばかりを勧めたり、親身に探してくれる姿勢が見られない不動産屋はパスしましょう。
●契約を早くしたがる
こういう不動産屋は意外といるものです。口車に乗って手付金を支払うと、後で撤回したときに返金されません。
住まいを探していく中で、「この不動産屋は本当に信頼できるのか」と判断に迷うことも出てくるでしょう。そんな時に客観的な判断材料として参考になるものが、宅地建物取引業免許です。
宅地建物取引業免許とは、不動産の売買や仲介を行う際に必要となるもので、これを見るとその不動産屋についてのさまざまな基本情報を知ることができます。
ここからは、宅地建物取引業免許の見方を解説します。
宅地建物取引業は、不動産の売買や交換をしたり、他人の不動産売買・交換を仲介したりする業種のことを言います。宅地や建物は他の財産と比べて取引額が非常に高額になりますから、専門性や社会的信用性のある業者に頼まなければ莫大な損害を被ってしまう危険性もあります。
そこで、適正な取引ができる業者であることを証明するために免許制が採用されているのです。宅地・建物を扱う不動産屋は皆この免許を持っていて、その登録番号からも基本情報が分かるようになっています。
この免許番号は事務所や催しなどの営業をする際には必ず掲示することが義務付けられていて、不動産広告を出す際にも記載しなければなりません。そのため、知ってさえいれば誰でも簡単に確認することができます。
免許番号を見る際にチェックすべき3つのポイントをお教えします。
1. 免許権者（免許の発行元）を確認しよう
ひばりが丘の不動産会社が持つ宅地建物取引業免許には2種類あり、「国土交通大臣免許（〇）〇〇号」と表記されているものと「東京都知事免許（〇）〇〇号」と表記されているものがあります。
国土交通大臣免許は複数の都道府県にわたって事務所がある不動産会社に与えられるもので、東京都知事免許はひばりが丘をはじめ東京都のみに事務所を構える業者に付与されるものです。扱える取引に関してはどちらの免許でも同じで、実質的にはほぼ違いはありません。
ただ、広域なネットワークを有する大手の場合は大臣免許を持っていることが多く、一カ所の地域に根差した不動産屋は知事免許の場合が多いので、その会社の規模を知るうえで一つの目安となるでしょう。
2. 更新回数に注目しよう
次にカッコ内の数字を見てみましょう。
例えば「〇〇免許（3）〇〇号」と書かれている場合、3は免許の更新回数を意味します。1996年以降、更新は5年に1回と決まっていますので（それ以前は3年ごとでした）、この数字が多ければ多いほど営業経験が豊富だということが分かります。
もっとも、途中で知事免許から大臣免許に切り替えた場合などには数字が（1）に戻るため、不動産業歴=この数字というわけではありません。また営業歴が浅いからと言って、その不動産屋のノウハウが低いと決まるわけでもありません。あくまでも参考情報として把握しておきましょう。
3. 詳しい情報を調べよう
免許を有する不動産屋の情報は、行政機関に保管されている「宅地建物取引業者名簿」で確認することができます。
この名簿には免許の年月日、役員名、全ての事務所の所在地、過去の行政処分の状況、資産状況などが記載されているため、その不動産屋の概要を詳しく知りたい時は非常に役立ちます。
国土交通大臣の免許業者の場合は免許業者の本店所在地を所管する地方整備局などで、都知事の免許業者の場合は都の担当課で閲覧できるので、これらの情報も合わせてチェックした上で総合的に判断しましょう。
不動産を購入する際、比較的費用を抑えるために中古を選ぶか長く住むことを考えて新築を選ぶかで迷うことがあります。中古か新築の違いは購入にかかる費用だけではありません。手数料やリフォームにかかる費用が異なるため、その点も考慮に入れることが大切です。また、間取りやエリアによって中古と新築の物件数に偏りがあることも。ここでは不動産購入の中古と新築を徹底比較しました。中古物件か新築物件かで迷っている人はぜひ参考にしてみてください。
引っ越しに関しては、購入と賃貸の2種類の選択肢があります。どちらかが一方的に優れているわけではないので、両者のメリットとデメリットを把握した上でどちらが自分に合っているかを考えましょう。
不動産の購入は物件が自分のものになりますし、間取りや設備も自由に変更できます。反面、メンテナンス費用や固定資産税がかかるのがデメリット。賃貸は住み替えがしやすくメンテナンス費もオーナー持ちなのがメリットです。しかし、住んでいる限り家賃を払わなくてはいけませんし、間取りなども自由に変えることができません。
不動産を現地見学する際には、まず日当たりの良さをチェックしましょう。日当たりのよい部屋なら、朝に太陽の光を気持ちよく起きられます。日当たりの良さは天気の違う日に複数回見てみるといいでしょう。また、日々の家事を行いやすい、最小限の家事動線を確保できているかどうかも大切です。快適に暮らすためには、家具を置くスペースや収納スペースも十分に確保されているかどうかも重要なチェックポイントとなります。
物件資料は、物件に関するさまざまな情報が掲載されている重要な書類です。物件資料を見るときは、取引形態をしっかり確認しましょう。取引形態には「売主」・「代理」・「媒介」の3種類があるので、その物件の取引形態がどれにあたるのかをチェックしておくことが大切です。そのほか、土地に関しては、土地の用途を示す地目、用途地域、建ぺい率なども重要な情報となります。建物に関しては、間取りや構造、築年数などを確認してください。
投資用不動産を選ぶ際には、物件の価格だけでなくさまざまな情報を総合的に比較する必要があります。物件の価格とともに、利回りを調べておくことはとても重要です。また、不動産投資は長い目で見なくてはいけません。そのため、数年先ではなく少なくとも20年先までを見通した投資計画を建てておく必要があるのです。物件自体に関しては、後から改装できる内部よりも、自力ではどうにもできない立地条件を事前に調べておき、魅力的な条件の物件を見つけることが大事と言えるでしょう。
投資用不動産を賢く選ぶ5ヶ条！不動産投資を長く成功させるには
不動産購入の際にはさまざまなハードルがありますが、特に初心者にとってのハードルとなるのが不動産関連の専門用語です。不動産購入に関する書類や情報にはさまざまな専門用語が用いられているので、不動産購入を成功させるためにはまずそれらの専門用語を把握することが大切です。ここでは、不動産関連の代表的な専門用語を五十音順にまとめてみました。こうした専門用語を知ってるだけで、不動産購入のハードルが大幅に下がることでしょう。
| ひばりヶ丘の売買物件数 | 69件 |
|---|---|
| 土地 | 15件 |
| 家 | 41件 |
| マンション | 13件 |
| ひばりヶ丘の売買物件数 | 58件 |
|---|---|
| 土地 | 10件 |
| 家 | 35件 |
| マンション | 13件 |
※物件数・口コミ点数は、2021年4月8日時点
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