不動産の物件資料の見方とは？

賃貸物件を探しているときや住宅購入時には、最初に物件資料から情報を得ることが多いと思います。「物件資料には何が記載されているのか？」、「また、物件資料に目を通すときに注意すべきポイントはどこなのか？」など、こちらでは、基本的な物件資料の見方についてご紹介します。物件を探している人は参考にしてください。

物件資料にはどんなことが書かれているの？

物件資料には、土地や建物、取引に関することが記載されています。

土地や建物以外に共通でみるべき部分とは？

取引形態

取引形態には、「売主」・「代理」・「媒介」があります。「売主」は不動産会社が売主で直接取引を行います。「代理」は、売主から依頼された不動産会社が取引をします。「売主」と「代理」の場合、仲介手数用が発生しません。ところが「媒介」の場合は、不動産会社が売買を媒介するので、売買価格の3％＋6万円（＋税）の仲介手数料が発生します。

また、媒介には三種類あります。「専属専任媒介」は、売却を不動産会社一社に依頼する契約です。他の不動案会社に同時に依頼することや自分で購入者を探してくることもできません。「専任媒介契約」は、不動産会社一社に依頼する契約ですが、買い手を、売主が自分で探すことができます。「一般媒介契約」は、同時に複数の不動産会社に売却を依頼でき、かつ、売主自ら買い手を探すことも可能です。

価格

土地や建物の税込みの売却価格が、表示されています。

所在地

土地や建物の住所です。地番表示と住居表示があり、住居表示で住所を表記するエリアでは、建物が完成してから住居表示の番号が決定します。そのため新築物件では「1丁目2番（以下未定）」というように記載されていることもあります。

交通

物件の主要路線の最寄り駅から物件までの徒歩でかかる時間、もしくは距離が表示されています。バス停から物件までの徒歩時間もしくは距離が記載されている場合もあります。徒歩時間は、道路距離80mを1分として計算しています。

面積

土地だけの場合は土地面積のみ記載されます。建物の場合は、土地と建物の双方の面積が表示されています。表示方法は、「㎡」か「坪」で記載されています。1坪=約 3.3 ㎡です。戸建てでは延床面積で、マンションの場合は、専有面積が表記されます。バルコニーや屋根裏部屋などは、専有面積に含まれないので注意が必要です。

現況

土地や建物における現在の状況が書かれています。建物が「居住中」であれば、内見の際に、売主から購入理由や退去理由周辺環境などについて生の声を聞くことができるケースもあるでしょう。また、土地売買で「古家有」の場合は、解体費用も確認しておきましょう。

引渡し

物件の引き渡しの時期について記載されています。居住中の物件は、「相談」となっているケースが多いです。

情報公開日

物件情報が公開された日です。

土地でみるべき部分とは？

地目

地目は登記簿に記載されていて、土地の用途による分類を指しています。家を建てることができる地目は「宅地」、「山林」、「原野」、「雑種地」です。「山林」、「原野」、「雑種地」に家を建てる場合は地盤改良が必要なケースがあります。また、地目が「田」や「畑」の場合は、農地転用手続きをすることで、家を建てることも可能です。

用途地域

住宅地域は、その名の通り人が住む地域で日影や容積率や建ぺい率などの制限が最も厳しいですが、その分暮らしやすいです。商業地域は、住居より商業施設がメインのエリアです。したがって建ぺい率や容積率などの制限も緩く、駅近など便利な地域になります。工業地域は、最も制限が緩いですが、工場の多いエリアであり比較的暮らしにくいといえるでしょう。

建ぺい率

土地面積に対する建築面積の割合です。

容積率

土地面積に対する建物延面積の割合の上限です。

接道

物件の土地に接する道路の方位と幅員が表示されています。

都市計画

市街化区域と記載されている場合がほとんどです。市街化調整区域は、宅地の造成や建物の建築はできません。

土地区域

土地の所有権、もしくは借地権の場合は、借地権の種類が記載されています。

建物でみるべき部分とは？

建物名

集合住宅では、マンション・アパートの名前です。一戸建ての場合は、「売家」などと記載されています。

間取り

3LDKであれば、3つのL（リビング）、1つのD（ダイニング）と1つのK（キッチン）があることになります。S（納戸）がある間取りもあります。

構造

「鉄筋コンクリート作り二階建て」などのように建物の構造が記載されています。構造によって耐用年数が変わるので、特に中古住宅の場合は注意が必要です。

築年数

建物が建築された年度です。目安として昭和56年6月以降に建築された建物は、新耐震基準により震度6～7程度の地震でも倒壊または崩壊しない建物であり、地震の際も安心です。

設備

電気・水道・ガス・排水について記載されています。

駐車場台数

駐車できる車の台数です。一般的には普通車を基準としています。

賃料

賃貸物件では、毎月の家賃が記載されています。管理費込みの場合もあります。

管理費

管理会社が管理している場合に必要な管理費について、記載されています。

修繕積立金

分譲マンションでは、建物の壁などの共用部分を修繕する費用を、毎月積立てている場合が多いです。

共益費

賃貸の場合、家賃とは別に共用部の電気代や清掃の費用として共益費を支払うケースがあります。

敷金・保証金

契約時に貸主へ賃料の1～3ヶ月分を敷金・保証金として預けます。賃料の不払いや修繕・現状回復の費用に充当されます。

その他に掛る費用

賃貸物件では、火災保険料や鍵交換代などを支払う必要があることがあります。