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不動産の価格の決定方法とは?

ひばりヶ丘で不動産の購入を検討している時、まず予算を立てて不動産を購入するための予算を大まかに決め、条件に合った不動産を選択していく場合が多いですがそもそも不動産の価格がどのように決められているかご存知でしょうか。

不動産は全く同じものはなく、土地・面積・方位などすべての条件が同じと言うことはないので数、ある条件から一番納得できるものを選択していくことになります。

今回は不動産が価格を決めるにあたってどのように評価しているのか基本的な不動産価格の手法と、住宅メーカーの広告などでよく見かける坪単価をどのように決めているのかをご紹介します。

不動産価格の評価手法

1. 基本的な不動産の考え方

まず不動産は土地の形や面積・方位・接する道路の状況などによって価格は大きく変化します。人にも性格や体型など特徴があるように不動産もそれぞれ特徴を持っており、このことを個別性と呼びます。この個別性があると言うことをまず理解しておきましょう。

次に同じ不動産であっても新築の時に価格を評価するのと築年数が経過して評価するのでは価格が変化する場合があります。これを取引時点といい、土地も同様に不動産市場や情勢によって変化します。

そしてもう一つ大事なことが売り手と買い手の条件が一致した場合に初めて価格が決定します。

普段買い物をする時は既に価格が決められた商品に対して買い手が買うか買わないかの選択をしますが不動産は双方の合意が取れた時となるため一般的な買い物と取引の方法が違っています。

2. 価格の評価手法

これらの基本的な不動産の考え方を頭に入れた上で、不動産の価格評価手法を紹介します。

土地の場合は土地の形・面積・方位・接する道路状況などを同じように取引された事例と価格を比較することで対象となる土地の価格を査定します。これを取引事例比較法と言い土地の価格を査定する時に用いられる基本的な手法です。

そして取引事例等の不動産(比較される不動産)と対象の不動産の取引時点を比較します。比較される不動産が取引された時点から市場が上がっているのか下がっているのかで対象不動産の価格の時点修正を行います。

その他に、対象となる不動産のその他の要因が加味されて価格が算出されますが、これが不動産における一般的な基本的な評価の手法です。

坪単価について

坪単価は家を建てたいと考えている場合に、予算の中からどのくらいの値段でどのくらいの大きさの家を建てることができるかを大まかに計算したり比較したりする時に使用することがあります。

住宅メーカーを決める時の判断材料にもなりますので「坪単価」について知っておきましょう。

1. 坪単価とは

坪単価は建物の床面積約3.3平方メートル(1坪)当たりに建築費がいくらかかっているのかを算出したものになります。計算方法は以下の通りです。

家の本体価格 ÷ 延床面積(建物の床面積の合計※) = 坪単価

(※2階建ての場合1階と2階の床の合計面積)

ここで注意しておきたいのが、住宅メーカーによって坪単価の算出方法が違うため外構機材(エアコンや配管・電気系統の設備など)の諸費用を加味して坪単価を計算している場合があることです。

坪単価の計算方法には定まったルールがないため、坪単価に外構機材が入っているのかを確認することが大切です。

2. 坪単価が上下するのはなぜか?

坪単価は同じ延床面積の家の場合、坪単価の計算方法に基づき、家の本体価格が高いほど坪単価は高く、家の本体価格が低いほど坪単価は低くなる。注文住宅でデザインを凝る場合や設備にこだわるとその分、家の本体価格は上昇することになります。

また延床面積が少なくなると坪単価は低くなるのかと思うかもしれませんが、設備費用や諸経費は変わらないためトータルで見ると坪単価は高くなってしまう傾向にあります。

まとめ

不動産を購入するにあたって不動産の価格はどのような手法で評価されるのか、坪単価をどのように決定するのかを知っておくことで複数の不動産と比較する際に役立てることができます。

坪単価は延床面積を少なくすることで下がるわけではなくむしろ上がってしまうことも留意しておきましょう。